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房东欲解约租客拒不搬出,法院判决合同无效

2018-11-16 12:31:01 沪律网 584

因当地政策的变化,房东想要租客提前搬走并解除合同,但是租客却不同意,甚至撬锁进入房内强行居住。无奈之下,房东将租客告上了法庭,但是法院却判令房屋租赁合同是无效的。上海房产纠纷律师指出解除合同和合同无效是不同的概念,其导致的法律后果也是不同的。

房东欲解约租客拒不搬出,法院判决合同无效

房东陆某长期与父母同住,居住条件困难。2015年,经审核批准,他买到了一套位于浦东航头镇的经济适用房,建筑面积92.94平方米。陆某因家庭经济困难,于是便将房屋出租,打算用租金贴补家用。经房屋经纪公司介绍,2015年7月21日,他与本案被告盛某签订了房屋租赁合同,租期自2015年9月1日起至2019年8月30日止,月租金人民币1200元。但在2016年5月13日,陆某却收到了上海市浦东新区住宅发展和保障中心的整改通知书,要求他在5月底停止出租,收回房屋。原来,根据国家和上海的相关政策,经济适用房的房屋产权证附记处上明确记载:经济适用住房(有限产权),不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权,5年内不得转让或者出租。收到通知后,陆某立即通知盛某,要求对方搬离,并提出解除之前签订的租赁合同。盛某在5月底之前也确实搬走了,然而当年9月,盛某竟然撬锁进入房内继续居住,还声称“已经没事了”。陆某此后多次与盛某协商,可对方就是不愿意解除房屋租赁合同。陆某无奈之下向法院起诉,请求判令解除与盛某的房屋租赁合同,判令盛某立即迁出涉诉房屋。法院认为,经适房的建造、购买不是按照市场经济等价有偿交易原则,而是在政府统一规划下,无偿划拨土地等公共资源进行开发建设,经适房购买人的价格优惠实际上是来源于公共资源的投入。因此,只有符合本地具体困难标准的人员才有资格进行经适房申购,经适房购买人初始取得的是有限产权,而不是物权法意义上的完全所有权。由于经适房的分配、使用状况关系公共资源的合理配置,《经适房管理办法》明确规定经适房购房人不得擅自出租获利。本案中,原告陆某作为涉案经适房的有限产权人,将涉案房屋出租给被告盛某,违反了经适房管理规定,系利用公共资源谋取个人利益,损害了社会公共利益,根据合同法第五十二条,原、被告之间的租赁合同应确认为无效。被告盛某经合法传唤无正当理由拒不到庭应诉,系放弃自己的诉讼权利,法院最终判决原告陆某与被告盛某签订的租赁合同无效;被告盛某应于判决生效之日起十五日内迁出涉诉房屋;押金1200元由原告退还给被告盛某。

沪律网提示:租赁期限在六个月以上的,应当采用书面形式,当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。对于不定期租赁合同,双方都有任意解除权。本案中的租赁合同如果合法,则一方当事人不享有任意解除权。

《合同法》第五十二条:有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

上海合同律师表示:本案中因相关政策的出台,涉案房屋不能再转让或者出租,陆某提出解除之前签订的租赁合同也是合情合理,盛某强行入住,损害了陆某的合法权益。经法院判决,租赁合同本身也是无效的,盛某就更应该及时搬走。


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