提问

连环虚假房产交易导致房屋被卖给第三方

2015-10-01 09:00:11 沪律网 906

【摘要】

为骗贷款虚假交易,过户后卖房人实际归还贷款。突然有一天,银行通知因贷款已经还清,无需缴存贷款。卖房人十分纳闷,去房产交易中心查询发现自己所住房子已被虚假交易对方卖与第三人。愤怒无奈之下,自曝虚假交易,将对方告上法庭。

【案情】

原告陶某通过小叔子韩乙认识被告黄某,三人商议以房屋买卖形式向银行套取贷款。2006年10月12日,原被告签署买卖合同,转让价位35万元。10月24日银行发放20万元贷款,还款期限至2024年10月。同年11月,产权变更至被告名下。交易全过程,被告并未支付房款,原告也未实际交房,贷款一直由原告陶某偿还。2013年9月银行告知贷款已经还清,不需继续缴存。至房产交易中心查询发现产权人已变更为第二被告詹某。

原告向法院主张自己与被告所签署的协议并非当事人的真实意思表示,而是为了套取银行贷款所作出的通谋虚伪的意思表示,对当事人不具有法律约束力。而第二被告詹某购房但并未看房,实为与被告黄某恶意串通,被告黄某与第二被告詹某的买卖合同应属无效,为了减少不必要的重复、繁琐和风险,原告诉求第二被告詹某应直接将系争房屋登记权利人恢复登记至原告名下。

【焦点】

1.本案中两份房屋买卖合同效力的确定:第一份买卖合同,原告与被告黄明丽以签订买卖合同的形式,规避我国金融机构的信贷政策,掩盖非法获取贷款的目的,从实际占有的情况、实际还贷人为卖方可以佐证原告自述的事实。属于以合法形式掩盖非法目的,房屋买卖合同应认定为无效。

至于第二份被告与案外人的合同,被告黄明丽虽然是系争房屋的登记产权人,但因其取得产权所依据的合同为无效合同,故其并非是系争房屋的真正权利人,无权处分系争房屋。对此,被告黄明丽是明知的。而第二被告詹如韬签约前未实地查看房屋,甚至在系争房屋登记在其名下之后,也未要求黄明丽交房,其明显与正常二手房买受人的行为特征不符,从而说明其与被告黄明丽签订房屋买卖合同并非是出于善意,而是恶意。被告黄明丽与詹如韬之所以恶意串通签订房屋买卖合同,其目的在于设置原告重新取得系争房屋产权的法律上的障碍,损害真正权利人的利益,故应确认被告黄明丽与詹如韬之间签订的房屋买卖合同亦无效。

2.两次无效合同,两次房屋抵押,可否直接要求目前权利人直接将权利状态返回为最初权利状态:上述两次合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还。但合同具有相对性,系争房屋登记的权利人应自被告詹如韬名下恢复登记至被告黄明丽名下后再恢复登记至原告名下。原告要求从詹某直接过户至原告名下的诉请没有法律依据。

【判决结果】

原告与第一被告、第一被告与第二被告的房屋买卖协议均属无效。现由于涉案房屋已经进行了抵押权登记,登记的抵押权人为第三人住房担保公司及朱晓文,被告詹如韬系债务人及抵押人,在上述合同被确认无效的情况下,应由被告詹某及时办理上述抵押权的注销登记手续,并且应配合被告黄某恢复产权登记。在被告黄某恢复产权登记之后,再配合原告进行产权恢复登记。现原告庭审中表示愿意自行向第三人住房担保公司履行相应的偿付义务,以配合第三人办理相应的抵押注销登记手续,这一陈述原告可以在案件执行阶段具体操作,但并不影响涤除抵押权的主体仍旧应该是被告詹某。判决被告詹某于涤除抵押后十五日内,协助被告黄某将上海市某区某路635弄30号604室房屋恢复登记至被告黄某名下;被告黄明丽在恢复产权登记后的十五日内,协助原告陶某将上海市某区某路635弄30号604室房屋恢复登记至原告陶某名下。

【律师观点】

法院在认定虚假房产交易时会判断其多项特征,如房屋实际占有人是否为买房人;贷款的还款主体是否为买房人;买房人是否对房产进行日常管理等一般房产交易习惯。在本案中,被告詹某并未到涉案房屋处进行查看,对于房屋买卖这样重大的财产处分事宜却以草率的方式处理,显然不符合二手房交易的常理及交易习惯。


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