房屋租赁

未经出租人同意房屋转租合同的效力如何?

发布时间:2015-08-30 来源:沪律网


        房屋转租是承租人不退出租赁关系而将房屋再出租给他人使用并获得收益的行为。根据法律的规定房屋转租应该事前征得出租人的同意。但是在未经同意的情况下承租人与次承租人签订的房屋合同的效力如何呢?上海房产律师来为您解答。



        《合同法》规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”现实情况往往比较复杂,房屋出租人往往是不知道房屋被转租的,这时转租合同的效力则完全取决于出租人的态度。如果出租人表示同意转租的,则可以视为出租人对转租行为进行了追认,那么转租合同就具有法律效力了;如果出租人明确表示不同意转租的,则出租人有权解除其与承租人之间的房屋租赁合同,出租人解除该合同的,转租合同则被撤销,自始无效。

        法律规定“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。”根据该条规定,如果出租人在知道或应当知道房屋存在转租的情况下,六个月内没有提出要求解除合同或认定该合同无效的,也就视为其对转租合同的效力进行了追认,之后再向人民法院起诉请求解除合同或认定合同无效将得不到法院支持,这在一定程度上保障了承租人和次承租人的权利。

        另外承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,如果转租的期限超过了承租人剩余租赁期限的,人民法院应当会认定超过的那部分约定无效。当然,出租人和承租人另有约定的情况除外。



        房屋转租纠纷在房屋租赁关系中是常见的纠纷,上海房产律师建议大家在签订租赁合同时注意:第一,事前必须要了解出租房屋的相关权属归属情况,以避免不必要的权属方面的纠纷。第二,房屋属于转租情形的,应事前书面征得房屋产权人和房屋出租人的同意。第三,对于转租合同中约定的房屋租赁期限,应该在出租人和承租人的房屋租赁合同约定的期限内。


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