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公房承租权变更的法律效力

2016-01-05 07:00:49 沪律网 422

公房承租权的变更必须遵守国家和当地的相关法律、法规。公房承租权转让给第三人时,应当事先征得所在房屋有本市常住户口的同住人的同意,并得到出租人同意。从维护同住人居住生存利益角度出发,未征得同住人同意的公房承租权转让合同,原则上应确认无效。但对于同住人已迁出、购买公房承租权的第三人已实际入住公房的,则应本着尊重现状的精神,合理保护该第三人的交易安全利益。
公房租赁户名的变更,需要同住人之间或者承租人与同住人之间协商一致,并征得出租人允许。当承租人死亡,同住人协商不一致但都要求变更租赁户名的,由出租人根据相关规定指定承租人。
实践中,经常发生承租人将公房租赁权转让后,同住人以转让行为未经其同意而要求确认转让行为无效。从法律角度而言,公房承租权转让为公房租赁合同中承租人权利义务的有偿概括性移转,而承租人概括移转租赁合同的权利义务,应征得合同另一方当事人及出租人的同意。
对这类纠纷调解时,应考察出租人是否同意及同意的方式,有时出租人虽没有明确表示同意,但其行为往往可视为追认转让。如原承租人转让前虽未征得出租人同意,但出租人事后办理了公房承租户名变更手续;又如原承租人转让前未征得出租人同意,但受让人已实际入住,并以承租人的名义缴付租金,出租人也予以收取的。
这两种情形下,均可推定出租人已经知道或者应当知道承租权已转让,并事实上认可了该转让行为,转让行为有效。原承租人则负有继续保障原同住人居住权的义务,或另行提供房屋供其居住,或给予适当的住房补贴。


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