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客户“跳单” 房产中介索要佣金胜诉

2015-12-27 06:00:04 沪律网 730

当买房人经由房地产中介公司带看了某房屋,并签署了《看房确认单》,最终由于价格等原因未能通过带看的房地产中介公司购买该房屋,而是买房人直接与房东签订了房地产买卖合同并办理交易手续。面对这样的“跳单”行为,中介公司可以起诉主张买房人全额给付佣金吗?

客户“跳单” 房产中介索要佣金胜诉

姜先生通过某房地产中介公司带看了多套房屋,在带看后其与中介公司签订了一份《看房确认单》约定:中介公司为姜先生提供的房源,如姜先生看好并成交,应支付实际成交价格的1%作为中介佣金费用;从看房之日起六个月内,姜先生自己或通过第三方(未通过乙方)与房东达成交易,一经查实视为本次交易成功,甲方构成违约并承担相应法律责任。

姜先生对其中一套房产由意向,并经中介公司多次与房东磋商和沟通,最终因价格问题而未达成一致意见。

后姜先生直接找到该房东进行协商,以200万的价格与房东签订了《房地产买卖合同》,且办理了交易手续。中介公司得知此事后,便向姜先生索要中介费用,但遭拒绝,遂中介公司将姜先生告上法庭。

 

    上海房产律师认为中介公司已经履行了带领姜先生看房的义务,并为姜先生与他人签订房屋买卖契约提供机会,姜先生与涉案房屋的原房东签订了房屋买卖合同,并已经成交,应支付佣金。

我们知道居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同,居间合同属于合同的一种,其权利义务的行使要受合同的相对性约束。本案中,姜先生与中介公司签订的《看房确认单》符合合同法规定的居间合同的法律特征,具备居间合同的主要条款,应认定为居间合同,合法有效,对合同双方均有约束力。

根据《合同法》第426条、第427条规定的:“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬;居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬。”本案中,虽然中介公司未能促成合同成立,但之后姜先生却绕过了中介公司,直接与涉案房屋的房东达成买卖房屋协议。

可见姜先生之前的“未达成一致意见”是为了不支付佣金而为的故意行为,明显存在逃避支付佣金的恶意。《合同法》第45条第二款规定:“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已成就。”据此,作为委托人的姜先生应向作为居间人的中介公司支付佣金。

 

最终,法院认为本案中中介公司已积极履行了提供房源或成交机会的义务,姜先生“跳单”行为构成违约,应当向中介公司支取约定的中介佣金。

 

上海房地产律师指出:买房人绕过中介公司,直接与涉案房屋的房东达成买卖房屋协议的行为俗称“跳单”行为。但上海房产律师认为并非任何的“跳单”行为都会导致买房人须给付佣金,“跳单”行为的构成一般需具备以下要件:(1)中介公司的委托权限是独家代理;(2)中介公司是否提供了房源信息或者成交机会,并且积极履行媒介服务;(3)委托人是否利用该信息、机会与出卖方私下成交或另行委托他人居间成交;(4)委托人是否存在逃避支付(不付或少付)佣金的恶意。


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